Fundos Imobiliários: como construir uma carteira diversificada e eficiente
25 de novembro de 2025
25 de novembro de 2025
O investimento em imóveis é uma tradição enraizada na cultura brasileira, passada de geração em geração. Nos últimos anos, essa preferência ganhou uma nova dinâmica com a expansão dos Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs), que conquistaram espaço e se consolidaram como uma alternativa popular entre os investidores.
A popularidade crescente dos FIIs gerou um aumento sólido e orgânico do mercado como um todo. Segundo a B3, em setembro de 2025 havia 2,87 milhões de investidores nessa classe de ativos, além de 429 fundos listados em negociação, com um estoque sob gestão de R$ 183 bilhões[1].
Os fundos imobiliários reúnem características atrativas que tornam a relação risco-retorno mais favorável quando comparada ao investimento direto em imóveis. Entre elas estão a gestão profissional e especializada dos ativos e do portfólio, maior liquidez, a possibilidade de acessar grandes empreendimentos com um aporte inicial reduzido e a isenção de imposto de renda sobre os dividendos, distribuídos mensalmente para os investidores individuais (pessoa física).
Além disso, os FIIs são um investimento versátil: podem complementar carteiras de todos os perfis de risco e permitem ao investidor alcançar uma diversificação muito maior do que teria adquirindo um imóvel físico.
Por esses motivos, os FIIs são frequentemente considerados a porta de entrada para a classe de ativos alternativos. Com eles, é possível participar de diversos ativos imobiliários de uma só vez, sem burocracia — basta alguns cliques no computador ou celular — e com baixo custo de aquisição. O valor inicial de uma cota normalmente gira em torno de R$ 100,00, embora em alguns casos seja possível investir com valores ainda menores, como cotas negociadas por cerca de R$ 10,00[2].
A compra de cotas, no entanto, é apenas o primeiro passo. Ao combinar diferentes categorias de fundos imobiliários em uma mesma carteira, o investidor amplia as oportunidades e potencializa a eficiência risco-retorno do portfólio.
Em sua maioria, os FIIs compartilham características comuns, como o investimento em ativos do mercado imobiliário e a obrigação de distribuir no mínimo 95% do lucro em regime de caixa aos cotistas ao longo de cada semestre.
Essa característica específica — a obrigatoriedade de distribuir rendimentos — tornou os FIIs especialmente atrativos, dado que a dinâmica de rendimentos periódicos, em muitos casos mensal, trouxe uma simplificação no processo de criação de renda passiva.
Além dessas características básicas, os FIIs são geralmente classificados em três grandes grupos:
Os fundos de CRI são frequentemente chamados de Fundos de “Papel”, dado que não têm imóveis em suas carteiras.
Nesta categoria, os cotistas tornam-se investidores de ativos reais – ou seja, de empreendimentos físicos. Esses fundos buscam obter rentabilidade por meio dos aluguéis pagos pelos inquilinos dos espaços ou por meio de ganho de capital (obtida na venda desses imóveis com lucro).
Os fundos de tijolo podem parecer uma categoria uniforme, mas apresentam grande possibilidade de diversificação: de regiões, de tipos de empreendimentos e setores. Os fundos de “tijolo” podem ter também diferentes classes de ativos, como lajes corporativas (casos do PVBI11 e do HGRE11), galpões logísticos (a exemplo do LVBI11 e do HGLG11), hospitais, shoppings (PMLL11), residenciais (como o VCRR11), dentre outros.
Esses fundos investem seu patrimônio líquido em ativos financeiros com lastro no mercado imobiliário, como CRIs e outros títulos de dívida relacionados ao setor. Eles buscam obter rentabilidade por meio da geração de renda via recebimento do pagamento de juros e correção monetária e/ou por meio de ganho de capital, que ocorre com a venda de ativos por um valor mais alto do que o pago na aquisição.
A carteira dos fundos de CRI pode contar com diversificação da indexação dos ativos. Alguns são mais atrelados ao IPCA (como o PCIP11 e o VCJR11), outros ao CDI, e há também os híbridos entre os dois indexadores (como o HGCR11).
Os fundos multiestratégia, “também conhecidos como hedge funds”, podem ser considerados a evolução de fundos antes conhecidos como FOFs, ou fundos de fundos, que investiam seu patrimônio líquido em cotas de outros fundos imobiliários e, eventualmente, alocavam recursos também na aquisição direta de CRIs.
Os FOFs buscavam obter rentabilidade por meio da geração de renda com o recebimento de rendimentos dos fundos que compõem a carteira (como fundos de tijolo, papel ou outros fundos) e/ou por meio de ganho de capital com a venda das cotas em momentos oportunos.
Já os fundos multiestratégia, como o PSEC11, têm mandato considerado “híbrido”. Com isso, podem negociar desde cotas de outros FIIs líquidos e de FIIs considerados íliquidos , como aqueles em fase de desenvolvimento, até a aquisição direta de CRIs e de ações de empresas ligadas ao mercado imobiliário, como incorporadores e construtoras.
Dependendo da oportunidade, esses tipos de FIIs podem alocar recursos até mesmo na propriedade direta de imóveis, ou realizar aquisições indiretas por meio de Sociedades de Propósito Específico (SPEs), empresas criadas para a gestão de imóveis.
Uma das características mais importantes dos FIIs multiestratégia é que eles são uma alternativa atrativa para quem quer diversificar no mercado imobiliário de maneira prática – e contando com o apoio de um gestor profissional.
Nesses fundos, afinal, o portfólio é definido por uma equipe de gestão especializada, atenta às melhores oportunidades e combinações para garantir uma boa relação entre risco e retorno.
O mercado de fundos imobiliários no Brasil continua mostrando força e resiliência. Para saber mais sobre essa classe de ativos, fique atento aos nossos conteúdos nas redes sociais – Instagram e LinkedIn – e na seção Insights do nosso site institucional.
[1] Boletim Mensal de FIIs da B3: https://encurtador.com.br/7Zf2Y
[2] O presente material não constitui oferta e/ou recomendação e/ou solicitação para substituição ou compra de quaisquer valores mobiliários. As informações aqui contidas não devem ser utilizadas como base para a decisão de investimento em valores mobiliários. A decisão de investimento dos potenciais investidores é de sua exclusiva responsabilidade, de modo que se recomenda aos potenciais investidores que consultem, para considerar a tomada de decisão relativa ao investimento seus próprios objetivos de investimento e seus próprios consultores e assessores em matérias legais, regulatórias, tributárias, negociais, de investimentos, financeiras, até a extensão que julgarem necessária para formarem seu julgamento para o investimento.
