Como os FIIs reagem à mudança de regra em ativos isentos de IR?
May 16, 2024
Quando o Conselho Monetário Nacional (CMN) anunciou a mudança de regras para títulos de renda fixa isentos de Imposto de Renda (IR), em 1º de fevereiro, muitos investidores de fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) foram pegos de surpresa.
A medida, afinal, tinha impacto sobre dois produtos que são a base dos chamados fundos de papel, aqueles que investem em títulos do setor imobiliário: as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
No novo cenário, a emissão de CRIs passa a ser permitida apenas para empresas que têm o setor imobiliário como atividade principal – e não mais, por exemplo, para companhias de outros setores que usavam o pagamento de aluguel como lastro.
Já as LCIs deixam de contar com a possibilidade de oferecer liquidez diária depois de 90 dias. A carência foi ampliada para 12 meses, de forma a induzir o alongamento dos prazos de captação por parte das instituições financeiras.
Dado caráter restritivo das mudanças, é natural que os investidores de FIIs tenham reagido com preocupação ao anúncio. Dois meses depois e com os primeiros dados em mãos, já é possível avaliar o cenário de forma mais segura.
Qual foi o impacto das novas regras nos ativos imobiliários?
A essa altura, é possível notar que as novas regras de fato estão tendo impacto importante sobre esses ativos, porém nem sempre da forma que seria intuitiva.
No dia seguinte ao anúncio do CMN, o Valor Econômico publicou estudo da plataforma CR Data, do Clube FII, que mostrou que cerca de um em cada três CRIs emitidos em 2023 estaria desenquadrado frente às novas normas e não poderia ir a mercado.
Quem esperava que o mercado de CRIs secasse de imediato, no entanto, se surpreendeu. O que se viu na sequência foi um crescimento acelerado nas emissões, tanto na variação mês a mês como na comparação com o mesmo período no ano anterior.
De acordo com dados da B3, a emissão desses instrumentos saltou de R$ 4 bilhões em janeiro para R$ 10 bilhões em fevereiro e R$ 15,1 bilhões em março, um acréscimo de 277% em dois meses.
Provavelmente o aumento no volume de CRIs mostra que as empresas do setor imobiliário estão aproveitando o momento de menor concorrência e grande demanda por ativos isentos de IR para captar mais – sustentando por ora a dinâmica da indústria.
Já com as LCIs o cenário é bem diferente. No início de abril, dados da B3 mostraram que os novos registros haviam caído do patamar de R$ 30,7 bilhões em janeiro, último mês antes da mudança de regras, para R$ 11,2 bilhões tanto em fevereiro como em março, ou seja, uma queda de 64% no período.
E como esses efeitos chegam aos FIIs?
Apesar das variações no mercado de títulos isentos de IR, o efeito sobre os fundos imobiliários ainda se mostra bastante limitado. E a razão é simples: as LCIs de carência mínima e os CRIs lastreados em pagamento de aluguel, que foram afetados pelas novas regras, geralmente não fazem parte da estratégia dos fundos de papel – e são mais procurados por outros públicos, como pessoas físicas. Dessa forma, não há por ora qualquer mudança importante na tendência dos FIIs.
Dadas as particularidades dos fundos imobiliários, o cenário de novas regras pode até mesmo gerar efeito colateral positivo para esses veículos mais adiante. Com a eventual redução da oferta de ativos de renda fixa com isenção de IR, uma das formas de as pessoas físicas acessarem títulos com essa característica poderá ser justamente migrando da renda fixa para os fundos de papel - o que contribui para valorização das cotas desses FIIs no mercado secundário.
Do ponto de vista de gestão, o maior desafio dos fundos acontecerá no médio prazo, conforme os ativos carregados em suas carteiras começarem a expirar. Nesse momento, os gestores terão de buscar novos CRIs e LCIs e possivelmente encontrarão um cenário de maior concorrência pelos ativos, o que possivelmente impactará o prêmio de risco.
Por enquanto, o que se pode notar é que a variação do IFix, índice de referência para os fundos imobiliários na bolsa, vem sendo dirigida sobretudo pela expectativa quanto à trajetória da taxa básica de juros do país (Selic-CDI). Após queda relevante no dia do anúncio do CMN, o índice retomou a trajetória de crescimento já no dia seguinte.
E os fundos imobiliários do Pátria Investimentos?
Casa especializada em ativos alternativos, o Pátria tem o equivalente a US$ 3,6 bilhões sob gestão no setor imobiliário no Brasil, Chile e na Colômbia. Dentro desse total, encontram-se xxx fundos da VBI, uma das principais gestoras de FIIs no país. O Pátria realizou a aquisição de 50% da gestora em 2022 e tem direito a exercer a opção de compra dos 50% restantes.
Nas próximas semanas, a presença em Real Estate ainda pode aumentar significativamente. No ano passado, a companhia realizou a aquisição da área de FIIs do Credit Suisse Hedging-Griffo por U$ 130 milhões. O Cade já aprovou a transação, que agora está em sua última etapa, que á a aprovação por parte dos cotistas.
A Assembleia Geral Extraordinária (AGE) de cada um dos sete fundos já está em marcha e se estenderá até 24 de maio (com exceção do HGFF11, cuja data limite é um dia antes). Se a maioria optar pelo sim e o quórum atingir pelo menos 25% das cotas, a gestão e a equipe dos FIIs do CSHG Real Estate serão transferidas para o Pátria, que chegará ao equivalente a US$ 6 bilhões geridos no setor imobiliário em várias geografias. Se você for cotista, acesse https://www.assembleiashg.com.br/ e manifeste seu voto.